Para iniciar o procedimento administrativo no cartório, chamado de usucapião extrajudicial, é necessário a constituição de advogado ou de defensor público, pois são esses profissionais os legitimados a redigir a petição enviada ao cartório.
É importante salientar que não pode haver briga em relação ao bem, do contrário não será possível fazer a usucapião extrajudicial no cartório.
Quando o assunto é usucapião, o primeiro requisito a ser demonstrado é a qualidade da posse: ter ânimo de dono e não reconhecer nenhum terceiro como tal, ou seja, o interessado a usucapir deve demonstrar o seu domínio sobre a coisa e exercer pelo menos um dos poderes inerentes à propriedade, quais sejam: usar, fruir, dispor e reivindicar.
Contudo, o segundo requisito mais importante é a demonstração do tempo que o posseiro residiu no imóvel.
Se as pessoas da vizinhança enxergam o posseiro agindo como dono do bem, isto é, o veem morando no local por anos, veem as melhorias no bem, as construções, os períodos em que alugou, estará, então, caracterizado provas robustas do ânimo de dono e tais pessoas podem ser, inclusive, testemunhas dos fatos.
Lembrando que não gera posse: atos de mera permissão ou tolerância, ocupação irregular de área pública, ocupação de bens públicos, e ocupação de imóveis da Caixa Federal vinculados ao sistema financeiro habitacional.
Pergunta-se: quanto tempo de posse o requerente deve ter para fazer o requerimento administrativo no cartório?
O tempo varia conforme a modalidade de usucapião pretendida, que pode ser a extraordinária provando posse de 15 anos ou a ordinária provando a posse de 10 anos.
Os referidos prazos da usucapião extraordinária e ordinária podem ser reduzidos para 10 e 5 anos, respectivamente, a depender do cumprimento de mais alguns requisitos, como o estabelecimento de moradia habitual ou a realização de obras e de investimentos de interesse social.
Na usucapião que exige o prazo de 15 anos de posse no local não é preciso nem mesmo demonstrar a boa-fé. Então, se o posseiro agiu sabendo do direito de outra pessoa, poderá usucapir se o dono não tentar impedir no prazo legal. Esse prazo de 15 anos poderá ser reduzido para 10 anos se houver cumprimento de mais alguns requisitos, como o estabelecimento de moradia habitual ou a realização de obras e de investimentos de interesse social.
Já na usucapião ordinária, que exige o prazo de posse por 10 anos, é exigido um justo título e a boa-fé de quem pretende usucapir. Mas o que é esse justo título e essa boa-fé do posseiro? O justo título é o contrato ou instrumento particular firmado pelo possuidor para comprar o bem, mas que contém um vício ou defeito que impede o registro no cartório de imóveis.
A título de exemplo, cito o caso em que Fulano acredita ter adquirido a propriedade de Beltrano, mas cai em um golpe. O contrato particular não é registrável, no entanto, demonstra a sua boa-fé em realizar o negócio e pode ser utilizado como prova.
Ainda, a usucapião ordinária que exige posse pelo prazo de 10 anos pode ser reduzida para 5 anos. Basta demonstrar que agiu de boa-fé ao celebrar e pagar o negócio de compra e venda, que tem o justo título (contrato) e que embora tenha sido cancelado no registro de imóveis, antes teria sido registrado. Somando-se a isso, deve-se provar também que mora no local ou que realiza ou realizou obras ou investimentos sociais.
É importante saber que nas duas modalidades de usucapião é possível somar as posses de quem morou no local a fim de somar o tempo necessário para usucapir. Lembrando que se for a posse pela usucapião ordinária (10 ou 5 anos) que exige boa-fé e justo título, as posses anteriores também devem cumprir esses requisitos.
Existem outras modalidades de usucapião comumente chamadas de especial ou constitucionais como a usucapião especial urbana, a usucapião especial rural, a usucapião coletiva e a usucapião administrativa, modalidades essas que não vão ser tratadas neste texto.
Então, voltando a atenção para o tempo de posse, pergunta-se: como o interessado pode provar que detém a posse do imóvel pelo tempo exigido em lei?
Inicialmente o interessado deve reunir comprovantes de pagamentos de água, luz, energia elétrica, fatura de cartão de crédito, boletos do IPTU, todos em seu nome sido enviados ao endereço.
Além disso, quaisquer documentos que demonstrem como se originou essa posse, como um contrato particular, um recibo e, ainda, que ela é contínua, isto é, que desde a entrada no imóvel nunca saiu dele, dentre outros.
Todos os documentos e provas reunidas devem ser apresentados em algum tabelionato de notas do município onde localizado o imóvel para ser lavrada uma ata notarial, que é um documento com fé pública em que o tabelião vai atestar a existência e o modo de ser daquela posse, conforme consta nos documentos juntados.
Lembrando que a usucapião não poderá ser utilizada caso seja possível demonstrar a aquisição do imóvel por outras vias, como quando se sabe onde está o antigo dono/vendedor.
Então saiba, se for possível comprovar a posse por outros meios, é bem provável que não se realize a usucapião, ou seja, se você comprou a propriedade e tem somente um contrato particular e sabe onde encontrar o antigo dono, deve ser feita uma escrituração direta ou se esse antigo dono se negar a lavrar a escritura de compra e venda, você deverá se valer de uma adjudicação compulsória, por exemplo.
Saiba que cada caso é único e deve ser avaliado conforme os documentos existentes.
Conclusão
Não basta querer regularizar o imóvel pela usucapião, essa tem que ser a única opção encontrada após minuciosa análise das opções permitidas para a regularização do bem imóvel.
A usucapião além de ser cara não é o único meio de regularizar o seu imóvel. A única coisa que você não vai pagar é o imposto de transmissão, pois adquirirá originalmente a propriedade sem nenhum dono anterior, contudo, mesmo assim alguns cartórios de imóveis se negam a registrar se tal imposto não é pago.
Além dos gastos com a ata notarial, cobrado com base no valor do imóvel, tem os honorários do advogado(a), possivelmente honorários para engenheiro e arquiteto, notificações feitas pelo Cartório de imóveis, dentre outros.
Deu para perceber que o procedimento não é simples e não é barato, mas em alguns casos é a única opção para quem reside no imóvel há anos e sonha em registrá-lo em seu nome.
