Um problema antigo, mas sempre atual, refere-se a ausência de publicidade de alguns atos cartorários indicando quem é o proprietário de um bem imóvel, que pode se referir a uma casa, um apartamento ou uma chácara, por exemplo.
Existe um brocardo que nos informa que “o direito não socorre aos que dormem” ou que no direito brasileiro existe a figura de um “homem médio” que deve cumprir alguns atos obrigatórios no exercício da vida civil, como conhecer os procedimentos a serem praticados antes e após a aquisição de bens imóveis.
É comum firmar contratos preliminares de promessa de compra e venda e não tomar a precaução de publicizar o ato por registro em cartório, isto é, de exteriorizar a relação jurídica para terceiros.
Posterga-se até mesmo a conclusão do negócio quando já foram pagas todas as parcelas, mas ainda não lavrada a escritura pública de compra e venda, não constando na certidão do bem os dados de quem está comprando ou comprou o imóvel.
Não é incomum que se firme um contrato de promessa de compra e venda e se tenha a convicção de que só isso baste para a conclusão e efeitos jurídicos válidos e regulares do negócio.
O contrato de promessa de compra e venda particular e sem registro é o suficiente para se dizer dono do imóvel?
O contrato de promessa de compra e venda não registrado em cartório de imóveis não garante a propriedade nem muito menos a segurança jurídica de ser você o titular do bem, mesmo havendo o pagamento de algumas parcelas ou de toda a quantia.
Isso porque, o contrato existe, é válido entre as partes, mas não tem eficácia jurídica para todos, isto é, contra terceiros. Aqui tem-se simplesmente o denominado contrato de gaveta ou contrato particular, que no caso, deverá ser apresentado e discutido no judiciário, por exemplo, se ocorrer uma penhora.
Então, se você fez o contrato de promessa de compra e venda e não registrou em cartório, existem chances de surgirem problemas jurídicos por dívidas da pessoa jurídica ou física que consta no registro de imóveis como proprietária do bem ou até mesmo surgir outra pessoa com melhor direito de propriedade.
O legislador definiu regras mais rígidas para tratar dos direitos de propriedade, portanto, além de ser um dever de proteção do Estado, é também do interessado “homem médio” conhecer as regras procedimentais de compra e venda para não prejudicar o seu próprio direito e o direito de terceiros.
Mas calma, se o bem foi penhorado e a dívida não é sua, a jurisprudência ainda garante a defesa da sua posse pelos meios judiciais adequados, a exemplo da ação denominada embargos de terceiro.
Conhecer os direitos e as obrigações no exercício da vida civil não só ajuda a prevenir litígios como garante segurança jurídica na realização do seu negócio.
